Vorkaufsrecht bleibt einfaches Rechtsinstitut

Das Vorkaufsrecht ist ein relativ einfaches Rechtsinstitut, auf Grund dessen der Berechtigte als Käufer in einen abgeschlossenen Kaufvertrag einsteigen kann. Der Kaufvertrag muss bereits bestehen und ändert sich durch Ausübung des Vorkaufsrechts nur an einer Stelle, nämlich der des Käufers, wie die §§ 463 f. BGB zeigen.

Das Vorkaufsrecht kann auf vertraglicher Grundlage ausgeübt werden oder aus Gesetz resultieren. Vertragliche Vorkaufsrechte sind in der gesellschaftsrechtlichen Praxis sehr häufig auffindbar. Zu den gesetzlichen Vorkaufsrechten gehören die von Gemeinden nach §§ 24 f. BauGB und das Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 Abs. 1 S. 1 BGB, wenn seine Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wird.

Um ein Vorkaufsrecht im Immobilienbereich stritten die Parteien in einem im Februar 2022 vom BGH entschiedenen Fall. Hier hatte der Verkäufer mit dem ursprünglichen Käufer notariell einen Preis von Euro 147.000 vereinbart, für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 S. 1 BGB durch den Mieter sollte der Preis für diesen jedoch Euro 163.000 betragen. Begründet wurde das damit, dass der Mieter die Wohnung lediglich „mit sich selbst belastet“ kaufen würde, ein anderer Erwerber die Wohnung jedoch nur mit Mietverhältnis kaufen könne. Mithin sei diese für ihn weniger wert und müsse billiger sein. Der vorkaufsberechtigte Mieter wollte das nicht akzeptieren und die Wohnung für ebenfalls Euro 147.000 erwerben. Er obsiegte letztinstanzlich.

Das Vorkaufsrecht kennt nach der BGH-Entscheidung keine Preisstaffelung. Der Kauf wird bei Ausübung zu genau dem Preis übernommen, der ursprünglich vereinbart wurde und kann in dieser Vereinbarung nicht nach oben definiert werden. Das wäre nach dem BGH u. a. ein unzulässiger Vertrag zu Lasten des vorkaufsberechtigten Mieters.

(BGH, Urteil vom 23.02.2022 – VIII ZR 305/20)