Durch Art. 5 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 ist für Vermieter auch von Gewerberäumen das Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses als Folge von Zahlungsrückständen zeitweise außer Kraft gesetzt worden. Art. 240 EGBGB § 2 ordnet an, dass eine Kündigung nicht aufgrund von Zahlungsrückständen zulässig ist, die in der Zeit vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 aufgelaufen sind, sofern das Ausbleiben der Zahlung Folge der COVID-19-Pandemie ist. Dieser Zusammenhang ist gegebenenfalls vom Mieter glaubhaft zu machen. Dafür genügt nach der Gesetzesbegründung der Hinweis, dass der Betrieb des Gewerbebetriebes durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Das trifft derzeit auf die meisten Einzelhandelsgeschäfte zu. Die Regelung kann nicht abbedungen werden.
Nach Ablauf der zunächst bis zum 30.06.2020 geltenden Frist, die durch Rechtsverordnung noch bis zum 30.09.2020 verlängert werden kann, ist keineswegs sofort eine Kündigung wegen der aufgelaufenen Zahlungsrückstände zulässig. Die gesetzliche Regelung sieht vielmehr vor, dass die aufgelaufenen Mietrückstände erst bis zum 30.06.2022 (!) zurückgeführt werden müssen. Erst dann ist eine vermieterseitige Kündigung wegen der in der Zeit vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 oder – schlimmstenfalls – bis zum 30.09.2020 aufgelaufenen Mietrückstände zulässig.
Dieser Regelung bedürfte es nicht, wenn aufgrund der derzeitigen Beschränkungen des öffentlichen Lebens die Miete gemindert werden könnte. Das ist nach geltendem Recht jedoch nicht der Fall, weil die angeordneten Einschränkungen nicht unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit der Mieträume im Zusammenhang stehen. Das wirtschaftliche Risiko trägt eben grundsätzlich der Mieter.
Eine andere Frage ist, ob eine Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht kommt. Das wird im Einzelfall sicherlich nicht kategorisch ausgeschlossen werden können; aufgrund der gesetzgeberischen Maßnahmen zur Eindämmung der wirtschaftlichen Folgen der COVID-19-Pandemie für gewerbliche Mieter dürfte eine Mietanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage jedoch nur unter zusätzlich erschwerten Umständen in Betracht kommen.
Mit dem zeitweiligen Ausschluss des Kündigungsrechts wegen Mietrückständen werden die wirtschaftlichen Folgen der COVID-19-Pandemie in erheblichem Umfang auf die Vermieter von Gewerbeimmobilien abgewälzt. Schlimmstenfalls erhalten sie die Miete für ein halbes Jahr erst in zwei Jahren.